数据点评｜行业销售、投资环比冲高回落，未来关注信贷变化
小Q导读：
统计局刚公布前4月行业数据，我们勤奋的研究猿就发来了最新鲜最火热最专业的点评。
文／克而瑞研究中心 杨科伟 谢杨春
5月14日，统计局公布了1-4月房地产行业数据，投资、新开工、销售、土地购置等各项指标继续同比高增长，待售面积也连续2个月减少，看似一派高歌猛进的势头。13日，央行发布4月份人民币新增贷款仅5556亿元，较3月锐减8173亿元，M2增速也降至12.8%，货币供应量增速骤降，人民币信贷大幅收缩，再结合近期“权威人士”对“高杠杆去库存”的全面否定（参考近期推送文章《“权威人士”如此定调楼市，抢“地王”者后背不发凉吗》），未来房地产市场销售能否持续如此高增速还需要关注信贷面的变化。
一、商品房销售面积、金额增速皆环比下跌10%，同比上升势头显著放缓
1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%。
点评：1-4月份商品房销售面积累计同比增速继续创新高，金额增速冲高回落。但从单月来看，4月无论是销售面积或销售金额均环比下降10%左右，热门城市出台收紧政策、前期需求过度透支以及部分城市供应不足是成交环比下滑的主因。
分区域来看，东部、中部区域表现强势，销售面积增速分别增长47.3%和33.4%，西部则表现疲软，再次印证当前市场销售主要集中一线和热门二线、三线城市，需要去库存的三四线城市并无太大起色。
我们预计二季度销售增速将继续放缓，主要基于三点：第一，货币政策将保持稳健，特别是去杠杆化过程中，信贷将持续收紧，而信贷量不会重现一季度高点（4月新增贷款较3月下滑60%）；第二；在中央管宏观、地方为主题的差别化调整下，部分热点城市面临政策面收紧压力。第三，基数效应，去年二季度在股市推动下，销售正是从二季度开始全面上升。
二、单月开发投资额环比下降10%，同比增速创新高但增幅收窄
2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。
点评：今年以来，新开工持续正增长、土地购置面积增速降幅不断收窄推动房地产开发投资增速快速反弹，1-4月增速创下近一年新高，但环比较上月下滑10%。短期来看，去杠杆和稳增长博弈加大，且在一二线城市也有继续出台收紧政策的情况下，预计房地产开发投资增速有冲高回落的过程。中长期来看，在需求侧托底不越位，供给侧以政策调整为主的情况下，房地产市场并不是保增长的手段，而是回归其自身功能，既是要出清行业不良资产，因此，全年维持“0”左右增速的判断不变。
三、新开工面积仍不及近一年月平均值，持续向好但增速显著放缓
房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。
点评：市场销售持续向好，企业开发信心加大，4月新开工面积环比显著上升，保持继续增长也符合预期。但4月15144万平方米的新开工面积绝对值仍不及近一年来的月度平均值，同比增速在冲至3月26.9%的高位后，回落至本月的25.9%。我们预计，当前部分热点城市可售货值已经逼近警戒线，房地产开发企业在市场销售向好的热点城市加快项目开工和施工进度，二季度新开工面积仍将保持增长为大概率事件，但基于去年5月以后的基数较高，可以预见二季度新开工面积增幅将会持续回落。
四、土地购置面积量升价跌，热点城市成房企争夺焦点
1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，1-3月份为增长3.7%。
点评：1-4月土地购置金额增速（-0.2%）回落至负区间，但仍大于购置面积增速（-6.5%）。在去库存的大背景下，土地交易活跃度依旧不高，且主要集中在一、二线城市，特别是一线城市竞争激烈、土地价格偏高，导致苏州、南京、合肥等热门二线城市成为房企拿地的“新战场”。近日，发改委强调增加一线、部分二线城市住宅供地，预计未来土地购置面积增速或将突破负区间。但整体供不应求的局面不会改变，地价持续上涨带动金额走高为大概率事件。
五、待售面积连续2个月下降，但住宅较去年同期仍增1943万平方米
4月末，商品房待售面积72690万平方米，比3月末减少826万平方米。其中，住宅待售面积减少894万平方米，办公楼待售面积增加40万平方米，商业营业用房待售面积增加38万平方米。
点评：住宅待售面积环比已经连续2个月下滑，这与一、二城市成交火爆不无关系，但同比来看，4月商品住宅待售量为45089万平方米，相比2015年4月依旧高出近2000万平方米，说明整体去库存并没有取得阶段性突破。而商业、办公待售面积仍在不断增加，未来风险较大。
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